新增典型合同：物業服務合同

文/廣州陳亮律師

對于城市居民來說，一個良好的居住環境，除了需要大家去共同維系和守護外，還要取決于物業管理公司是否能夠依約提供高質量的物業管理服務。近些年來，隨著我國物業管理行業的飛速發展，物業服務合同糾紛數量也逐年攀升。在《民法典》施行前，物業服務合同作為無名合同，在發生糾紛時可適用的法律主要是《合同法》的一般性規定和《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，以及《物業管理條例的規定》。2021年施行的《民法典》在合同編中新增了物業服務合同一章，將物業服務合同作為有名合同正式規定在法律當中，并增加了許多與以前的法律法規不同的新的內容。下面，筆者將為大家介紹《民法典》中有關物業服務合同的相關規定。

1、物業管理的工作范圍包括哪些？

《民法典》第二百八十五條第一款規定，物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托，依照本法第三編有關物業服務合同的規定管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，接受業主的監督，并及時答復業主對物業服務情況提出的詢問。

因此，物業管理工作的范圍一般包括管理建筑物及其附屬設施，如水電維修等共有設施設備及建筑物的維護、保養和修繕；清潔、綠化等區域內環境管理；安保等服務區域內人員、財產管理。但以上服務主要針對的是建筑共用部分，專有部分作為業主單獨所有的財產，一般由各所有人自行管理。

2、物業服務人有哪些義務？

《民法典》關于物業服務人的義務的規定非常全面，一是將物業服務人員的主要合同義務以法律的形式直接明確，從合同約定義務上升到了法定義務。二是特別規定了原物業服務人在物業服務合同終止后的義務，明確原物業服務人員不履行后合同義務的，無權請求服務合同終止后的物業費。實踐中因新舊物業服務企業交接所引發的業主與原物業服務企業的矛盾頻發，《民法典》明確在新舊物業服務人交接期間，業主與原物業服務人之間的權利義務關系，可以有效預防糾紛的發生。三是明確了物業服務企業的報告義務，規定物業服務人員應定期向業主或業委會公開相關服務信息，有效保護業主的知情權。四是針對實踐中一些物業服務企業催交物業費的亂象，《民法典》以禁止性規定，明確物業服務人員不得采取停止供電、供水、供熱、供燃等方式催交物業費。

3、業主沒有直接與物業公司簽訂物業服務合同也需要交物業費嗎？

現實中，小區建成與業主收房簽訂正式物業合同往往存在一定的時間差，但物業服務公司在此期間也需要對小區內的建筑物及其附屬設施進行維修養護，對小區環境衛生和相關秩序進行管理維護。《民法典》第九百三十九條規定，建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，對業主具有法律約束力。因此，雖然業主未簽訂正式物業服務合同，但開發商委托的前期物業公司在提供物業服務后，小區業主也應當交納物業費。

4、住在低樓層的業主，可以以未使用過電梯為由，拒絕交電梯養護費嗎？

物業公司提供服務內容除了包括日常小聚的保潔、保安、綠化、垃圾清運外，還有很多難以被業主直接所見的隱蔽工程，例如供暖設備、隱蔽管道的清理養護，電梯的定時定檢等。物業服務費標準是業主和物業服務公司協商后綜合核定，物業管理行業協會也會定期發布物業服務項目成本信息和計價規則供協商時參考。根據《民法典》第九百四十四條的規定，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

因此，業主在小區內居住生活，事實上已經享受了物業公司提供的可視的和隱蔽的各項服務，與物業公司形成了物業服務法律關系，不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由，拒絕支付物業費。

5、業主對于物業服務提供人不滿意的，應如何對其進行解聘？

在物業服務期限屆滿前，業主如對物業服務人提供的物業服務不滿意，可以依照法定程序共同決定解聘物業服務人，解除物業服務合同。該法定程序即《民法典》第二百七十八條規定的業主共同決定的表決程序，也即應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。同時，根據《民法典》第九百四十六條的規定，業主共同決定解聘的，應當提前60日以書面形式通知物業服務人，物業服務合同對解聘的通知期限可以進行約定。業主單方提前解除合同，對物業服務企業造成損失的，應當賠償。

以上就是本期對《民法典》中關于物業服務合同相關規定的解讀，讀者們如在生活中遇到難以解決的糾紛，或者對本欄目有任何意見或建議，歡迎向本雜志的編輯部來信，也可以向筆者留言，筆者將一一為您解答。