保護業主權利，完善建筑物區分所有權制度

文 / 廣州陳亮律師

建筑物區分所有權，與城鎮居民的生活息息相關。伴隨著城鎮居民數量日益增多，商品房成為城鎮居民的主要居住形態，與之而來關于業主與物業公司、業主與業主之間因廣告牌收益、露臺使用權、房屋裝修改建、小區道路被占用、老舊小區加裝電梯等等問題發生糾紛的情況也越來越多。如前述矛盾得不到妥善解決，將容易引發大規模群體維權事件，不利于社會的和諧與穩定。2007年頒布實施的《物權法》在第六章規定了業主的建筑物區分所有權，這是我國法律第一次對建筑物區分所有權的概念作出規定。《民法典》在承接《物權法》建筑物區分所有權制度的基礎上，為適應新的社會需求，細化、新增了關于建筑物區分所有權的相關規定，更有助于成員權的合理行使和業主權益的有效保護。下面，筆者就為大家簡單介紹一下《民法典》有關建筑物區分所有權制度的法律規定。

1、什么是建筑物區分所有權？

同一棟建筑物上存在多個所有權的狀況，主要是現代社會大量高層或多層樓房的出現帶來的。我國改革開放以來，住房制度的改革，大量商品房的出現，在城市已經形成了很多的住宅小區，業主的建筑物區分所有權已成為私人不動產物權中的重要內容。

建筑物區分所有權是指根據使用功能，將一棟建筑物在結構上區分為由各個所有人獨自使用的專有部分和由多個所有人共同使用的共有部分，每一所有人享有對其專有部分的專有權與對共有部分的共有權的結合。

2、建筑物區分所有權包含哪些內容？

根據《民法典》的規定，業主的建筑物區分所有權，包含以下三方面的基本內容：（1）對專有部分的所有權。也即，業主對建筑物內屬于自己所有的住宅、經營性用房等專有部分可以直接占有、使用，實現居住或者經營的目的；也可以依法出租、出借，獲取收益；還可以進行抵押貸款或者出售轉讓等。（2）對建筑區劃內的共有部分享的共有權。也即，每個業主在法律對所有權未作特殊規定的情況下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對小區內道路、綠地、公用設施、物業管理用房以及其他公共場所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權利；對建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫有優先購買的權利。（3）對共有部分享有共同管理的成員權。也即，業主有權對共有部分與公共設備設施的使用、收益、維護等事項通過參加和組織業主大會進行管理。

業主的建筑物區分所有權三個方面的內容是一個不可分割的整體。在這三個方面的權利中，專有部分的所有權占主導地位，是業主對共有部分享有共有權以及對共有部分享有共同管理權的基礎，如果業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分的，其對共有部分享有的相關權利也一并轉讓。業主享有建筑物區分所有權的同時，也必須履行相應的義務。

3、業主對建筑區劃內的哪些部分享有共有權？

全小區業主享有共有權的部分包括道路、綠地、公共場所、公共設施、物業服務用房、維修資金、車位、車庫等。對于建筑區劃內的車位、車庫，開發商可與業主通過出售、附贈或出租等方式進行約定。對于建筑區劃內占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

全樓棟業主享有共有權的部分包括建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或設備間等結構部分。

由相鄰業主享有的共有權包括樓板、承重墻以外的其他墻體（對于樓板和墻體，采用“墻體中間層說”，即雙方的權利到墻體的中間）。

4、業主的成員權包含哪些內容？

業主的成員權相當于業主對于建筑區劃內共有部分享有的表決權、管理權。相較于原《物權法》的規定，《民法典》對于業主表決重大事項的相關規定更為嚴格，加大了對業主權利的保護力度。《民法典》第278條規定，對于（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（五）使用建筑物及附屬設施的維修資金；（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動等與共有和共同管理權利的重大事項應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

以上就是本期對《民法典》中建筑物區分所有權制度的解讀，讀者們如在生活中遇到難以解決的糾紛，或者對本欄目有任何意見或建議，歡迎向本雜志的編輯部來信，也可以向筆者留言（聯系方式詳見“中國律師的法律信箱”一欄），筆者將一一為您解答。