——關于“居住權”你需要了解的那些事

文/廣州陳亮律師

自2021年1月1日起，《中華人民共和國民法典》已經正式生效了！我們在本刊2021年第一期的《華人看“典”》欄目中向讀者們解讀了《民法典》關于遺囑的新規。本期我們將繼續為大家解讀中國《民法典》的另一亮點——“居住權”制度的設立。眾所周知，人們的生活不外乎衣食住行四個方面，努力讓每個公民都能“住有所居”，是《民法典》新設“居住權”制度的目的和初衷。居住權制度可以運用于公租房、以房養老、婚姻家庭等多個場景。事實上，如果能夠巧妙地運用好“居住權”的相關規定，不僅能更好地實現財富傳承、降低家庭婚姻波動帶來的經濟風險，還能更有利于公民老有所養，老有所依。但公民在設定居住權時也務必要小心謹慎，否則很有可能給家庭財產帶來威脅，并讓某些懷揣不軌企圖的人有機可乘。下面，我們就《民法典》關于居住權制度的相關規定，為大家予以解讀。

1、居住權是什么？

《民法典》第366條規定，“居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。”居住權是《民法典》新設的一種用益物權，區別于土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權，居住權的權能為占有和使用，但不具備收益權能。這是因為《民法典》設立居住權的初衷是為了保障公民基本的生活居住需要，而非盈利。

2、如何設立居住權？

居住權可以通過訂立書面合同或者立遺囑的方式進行設立。《民法典》第三百六十七條規定，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。居住權合同一般包括下列條款：（一）當事人的姓名或者名稱和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的條件和要求；（四）居住權期限；（五）解決爭議的方法。

此外，依據《民法典》第229條的規定，人民法院的法律文書也可以設立包含居住權在內的物權。但需注意的是，通過合同和遺囑設立的居住權，須進行登記才能生效，而人民法院文書所設立的居住權，不以登記為生效要件。

3、對居住權的期限可以設置為多久呢？期間居住權人能夠轉讓或者由其子女繼承嗎？

《民法典》并未對居住權的期限作出任何限制，當事人可以通過訂立書面合同的方式，自行設立5年、10年、20年甚至終生的居住權。在居住權設立期限內，居住權人都有占有和使用該房產的權利，即便是房屋的所有人也不能剝奪。但是，居住權的設立只是為了保障當事人居住的權利，居住權人除了占有和使用外，沒有繼承乃至轉讓的資格，也不得將居住的房產出租，但《民法典》同時規定，當事人另有約定的除外。

4、居住權與租賃有何區別呢？

居住權與租賃關系有著明顯的不同。首先，因居住權制度主要用于處理家庭成員之間的贍養、撫養和扶養關系，居住權不以市場交易等價有償原則來設立，而租賃關系原則上為有償。其次，居住權的確權是在不動產登記中心登記備案，出現糾紛不需要法院審理。但租賃權僅僅憑雙方簽訂的租賃合同就可以確權，但是出現糾紛需要法院審理判決。再次，法律規定租賃合同中約定的租賃期限最高不超過二十年，但居住權沒有時間上的限制，當事人可以約定設立終生享有居住權。最后，居住權是不能轉讓和繼承的，如需轉讓或繼承，必須先撤銷居住權的登記，再由所有權人配合重新登記。但租賃權是否可以轉租可由當事人自行約定，如果租賃合同約定可以轉租的，則無需經出租人同意，承租人就可直接將房產轉租給他人。

5、居住權對房產交易有什么影響呢？

居住權的設立，事實上將會對房地產市場帶來相當大的影響，讓房產交易變得更加復雜。過去，人民進行房產交易時，只需要查看房產是否存在抵押、租賃的情形。而現在，房產查冊，還需重點關注房屋是否存在居住權。如果購買到設立了居住權的房屋，新業主即便成功辦理不動產產權證，獲得房屋的所有權，也無法改變居住權已經存在的現實，沒有權利趕走居住權人。

6、如何通過設立居住權來實現“以房養老”呢？

中國家庭的養老負擔漸趨沉重，特別是生育獨生子女的父母難以實現“老有所養”。老年人為確保晚年生活需求和生活品質，可以出賣自己實際居住房屋的同時，在該房屋上設立終生居住權。這樣一來，不僅能夠獲得金融機構根據房屋的價值向老年人進行定期的金錢給付，也能確保自身的生活質量不下降。在老人有生之年，金融機構雖然可以取得房屋的所有權，但還不能實際占有該房屋，只有在老人身故之后，房屋上的居住權才消滅，金融機構才能享有該房屋完整的所有權。通過設置居住權的方式來實現“以房養老”也能有效規避從前一些不正規金融機構以房養老的理財騙局，避免老人出現“錢房兩空”的局面。

以上就是本期對《民法典》新規“居住權”的解讀，讀者們如在生活中遇到難以解決的糾紛，或者對本欄目有任何意見或建議，歡迎向本雜志編輯部來信，也可以向本欄目主持人陳亮律師留言，我們將一一為您解答（陳亮律師聯系方式詳見本刊“中國律師法律信箱”欄目）。